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分析固定利率抵押贷款的缺点

2016/3/30 9:32:42      点击:
      分析固定利率抵押贷款的缺点,温州汽车抵押贷款公司专业提供各类汽车抵押贷款服务,欢迎各位新老客户的来电咨询。固定利率抵押贷款的产生和发展,是为了给借款人提供更多的风险管理手段,为了拓展住房抵押贷款业务和客户细分的需要。固定利率住房抵押贷款对银行和借款人而言,都具有优点和不足之处,正确认识固定贷款利率的利弊,是发挥其优势,克服其不足之处的前提。今天,恒兴伟业就给大家详细讲解一下固定贷款利率的不足之处。

         一、对银行而言,固定利率抵押贷款的不利之处
  
  (1)银行面临的利率风险增加。利率上升时,银行吸收存款支付较高的利率,而发放的贷款仍按事先约定的利率收取利息,导致银行资金收益不能抵补资金成本或不能产生足够利差而亏损。在利率下降时,借款人可能出售他们的住房或重新融资。固定利率是银行预测的,预测的利率由真实利率、风险补偿和通货膨胀率三部分组成。未来其中之一变化,都将引起银行的损失。最重要的是未来通货膨胀率。由于未来通货膨胀率具有不确定性,对其预测较为困难。虽然利率在产业周期扩张阶段上升,在经济衰退时期下降,但影响利率的因素很多,有时一种因素起主要作用,而有时另一因素起主要作用。在西方国家,利率预测是一个由来已久的职业,但即使是最优秀的利率预测人员作出的预测也常与实际南辕北辙。

  (2)我国目前还不具备分散利率变动风险的衍生产品。国外金融市场比较发达,有各种配套金融产品来帮助银行和客户锁定风险,如利率掉期、利率互换、利率期权、利率远期等。商业银行向客户提供固定利率房贷的同时,可以通过利率互换等方式来锁定风险。但我国目前还没有这些衍生产品,资产证券化也仅仅是刚刚起步。另外,我国商业银行内部具备衍生产品市场操作的专业人才极其缺乏,许多银行从业人员对衍生产品的概念依然模糊。银行一旦提供固定利率产品将意味着很大程度上要依靠自身来承担风险。如果预期未来长期内利率变动较大的话,则固定利率产品的收益波动率将会大大提高,从而给银行和客户都带来较大的风险。

        (3)给银行的管理提出了更高的要求。固定利率房贷要求银行具有更强的市场预测能力,制定恰当的固定利率房贷的利率水平,采用更多样化的金融工具降低利率风险。
  
  二、对贷款者而言,固定利率抵押的不利之处
  
  (1)贷款者将利率风险转嫁给银行需接受较高的利率。固定利率住房抵押贷款的合同利率通常高于签订合同时的市场利率,在合同期内如果贷款利率不下降,则借款人比浮动利率贷款多付息。


  (2)利率走势难判断。贷款者必须根据自己的收人、还款能力,对未来贷款利率走势做出判断,然后再考虑是否申请固定利率住房贷款。尽管购房者可以对自己未来的收人进行预期,但是未来利率走势这样专业的问题,很少有人能够做出准确的判断,也就很难说这个保险上得是否划算。在贷款利率下降时,借款人不能享受降息所带来的利息支出减少。如果借款人持有贷款期间平均市场利率低于固定利率房贷的合同利率,则借款人多支付了利息。借款人多支付的利息也是银行多收的利息,是银行承担利率风险应收取的“保险费”。

  (3)固定利率住房贷款中的一些违约罚则也会增加贷款人的成本。比如,光大银行制订的固定利率贷款条款中, 违约金为3%, 也就是说,如果想提前偿还10万元贷款, 就要缴纳3000元的违约金。这个成本是比较高的, 而目前大部分银行浮动利率贷款提前偿还是不必缴纳违约金的。

  三、 固定贷款利率的发展

  我国的固定利率住房抵押贷款业务起步不久,产品的设计和利率的制定还处在摸索阶段,众多消费者不了解这种产品。

  从近期来看,商业银行对固定房贷利率的推出从谨慎到追逐。在近期,商业银行对固定利率房贷产品的定价和期限结构的设定应该是比较保守的。银行发放一定规模的固定利率房贷,只要能找到相同固定利率的负债来源即可以保证业务的运转。在这方面,目前银行主要采取发行金融债或者协议存款两种方式,由于避险工具有限,风险出口不多,对银行来说难度较大一些。但随着市场环境和监管环境的放开,一些如利率掉期交易等衍生工具的推出,相信将使银行有更多渠道获得固定利率负债来源。各商业银行可以通过推出固定房贷利率业务获取一定的市场份额。